近日，恒大在香港聯(lián)交所發(fā)布了無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。這份公告和廣東省政府派駐工作組基本意味著恒大的自救努力失敗，債務(wù)圍城之下終究還是選擇躺下，接下來大概率走破產(chǎn)重整的路。參考恒大事件，秉一收集整理了一些關(guān)于債權(quán)投資和不良資產(chǎn)投資的重要知識(shí)點(diǎn)，以問答形式幫您安全審慎的做好投資規(guī)劃。

      【1問】當(dāng)前債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目的投資背景？

      【1答】自2018年以來，銀監(jiān)、央行、發(fā)改委、住建部等部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從提示風(fēng)險(xiǎn)到公開論斷房地產(chǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀�！�，從窗口指導(dǎo)到出臺(tái)限制信托通道類業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模、限制經(jīng)營(yíng)貸流入房市、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置“三道紅線”、限制商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度和按揭貸款等具體政策。開發(fā)商銷售回款受阻、現(xiàn)金流惡化，償債壓力大幅增加，融資渠道變少。整體監(jiān)管趨勢(shì)明顯在限制地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)類融資，要求開發(fā)商提高自有資金的投入比例和周轉(zhuǎn)率。

       【2問】當(dāng)前債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)？

       【2答】房企暴雷風(fēng)潮從2020年中小房企開始，一直到今年的上市房企泰禾、藍(lán)光、恒大、花樣年、新力、陽光城等一眾TOP100名單的知名企業(yè)，尤其是從2021年第三季度開始，房企的現(xiàn)金流在急劇流出，而相應(yīng)的融資卻越發(fā)困難。在此背景下，各房企在既有融資渠道未能明顯補(bǔ)充資金的情況下，加速對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行甩賣成了活下去的有效途徑，預(yù)計(jì)在未來1-2年內(nèi)，推向市面的困境地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)放量的狀態(tài)，短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)明顯供大于求的現(xiàn)象。而這對(duì)于專注困境地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資者而言是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。

       【3問】房地產(chǎn)行業(yè)近期出現(xiàn)哪些變化？

       【3答】房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)兩大變化，一是頭部開發(fā)商合作開發(fā)，二是股權(quán)類融資需求增加，而通過名股實(shí)債的方式融資成為規(guī)避監(jiān)管的重要方式。

       【4問】如何識(shí)別與陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作的風(fēng)險(xiǎn)？

       【4答】三個(gè)識(shí)別因素：

1、核心風(fēng)險(xiǎn)把控是房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地儲(chǔ)備，早期儲(chǔ)備土地賬面價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，債權(quán)投資的保障較高；
2、主體層面初步分析維度包括實(shí)控人品行、股權(quán)結(jié)構(gòu)及其質(zhì)押情況、公司治理和非房產(chǎn)行業(yè)布局、杠桿水平、土地儲(chǔ)備、在建項(xiàng)目和在售項(xiàng)目等方面。其中合理的多樣化布局可以為債權(quán)提供更多還款來源，但類似跨行業(yè)布局也可能拖累地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)一步在財(cái)務(wù)分析包括根據(jù)少數(shù)股東損益與少數(shù)股東權(quán)益匹配度（防止名股實(shí)債隱藏債務(wù)）、負(fù)債結(jié)構(gòu)（有息負(fù)債占比）、年化凈利潤(rùn)率、報(bào)表合并范圍、永續(xù)債和利息的處理、投資性房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流等情況；
3、項(xiàng)目層面包括宏觀分析項(xiàng)目地塊區(qū)域及現(xiàn)狀、土地價(jià)格、房?jī)r(jià)及存量房、人口分布和流向，對(duì)于三線以下城市還應(yīng)考慮新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，宏觀層面問題主要表現(xiàn)為區(qū)位選擇錯(cuò)誤、拿地規(guī)模過大、業(yè)態(tài)貪大圖全。微觀層面考慮規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，業(yè)態(tài)定位、競(jìng)品分析、總投入測(cè)算和現(xiàn)金流測(cè)算、壓力測(cè)試、IRR測(cè)算、銷售計(jì)劃等。

       【5問】大型房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)融資的風(fēng)控要點(diǎn)？

       【5答】大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般融資集中度高，與債權(quán)人能夠保持長(zhǎng)期融資合作，有利于化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而單次分散的融資行為則在出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)容易導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)；債權(quán)投資過程中嚴(yán)格履行業(yè)務(wù)程序，尤其是保障法律權(quán)利，如公證的法律效力要件是否完備；控制單一融資規(guī)模，防止被融資方綁架。操作要點(diǎn)：（1）盡調(diào)充分和邏輯有效；（2）面簽核保手續(xù)與動(dòng)作齊全；（3）外保內(nèi)貸轉(zhuǎn)遞公證手續(xù)；（4）擔(dān)保事項(xiàng)有權(quán)機(jī)構(gòu)出具決議。

       【6問】小型房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)融資的風(fēng)控要點(diǎn)？

       【6答】小企業(yè)資質(zhì)一般，風(fēng)控重點(diǎn)在企業(yè)的核心資產(chǎn)、定金和外部增信條件。操作要點(diǎn)：（1）關(guān)注無法封閉運(yùn)行；（2）抵押物僅作為抵押而存在時(shí)抵押物自身的價(jià)值；（3）錯(cuò)位抵押的保障能力；（4）對(duì)于小開發(fā)商盡量與本地金融機(jī)構(gòu)合作，減少信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。

       【7問】房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)有哪些共性風(fēng)控指標(biāo)？

       【7答】1、不介入（樓面價(jià)）地王項(xiàng)目，拍地成本過高后盈利將十分依賴房?jī)r(jià)上漲，在目前的房地產(chǎn)調(diào)控背景下風(fēng)險(xiǎn)較大；2、容積率低于1.0等低密度地產(chǎn)項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目，利潤(rùn)空間��；3、不介入郊區(qū)造城和文旅大盤項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；4、非一線城市土地成本占總投資比例超過50%，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；5、商業(yè)建筑面積超過30%將可能存在銷售障礙；6、自投比例不高于30%，銷售返投不高于30%，債務(wù)融資規(guī)模不高于50%，否則資金鏈存在風(fēng)險(xiǎn)；7、內(nèi)部報(bào)酬率不低于15%，或與融資成本進(jìn)行比較，需要通過留下壓力測(cè)試的空間，售價(jià)下跌20%，銷售面積僅80%，或者可售貨值高于融資金額的1.5倍；8、預(yù)計(jì)回款情況30天銷售不低于50%，90天銷售不低于80%，可售貨值不低于債務(wù)的1.5倍，若無法查清債務(wù)規(guī)模，則根據(jù)總投資估計(jì)；

       【8問】一般抵押與最高額抵押的區(qū)別？

       【8答】一般抵押僅就某一特定時(shí)點(diǎn)已發(fā)生的債務(wù)享有優(yōu)先受償權(quán)，并且隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移，而最高額抵押；最高額抵押是一段時(shí)間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，在最高債權(quán)限額內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，最高額抵押設(shè)立前產(chǎn)生存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保范圍，擔(dān)保范圍內(nèi)的債權(quán)可以部分轉(zhuǎn)讓，而擔(dān)保物不需要跟隨轉(zhuǎn)讓。

      【9問】一般保證與連帶責(zé)任保證的區(qū)別？

      【9答】一般保證的保證人可以要求主合同先審判或仲裁，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)優(yōu)先清償，否則不履行擔(dān)保責(zé)任，而連帶保證債權(quán)人可以直接要求保證人履行擔(dān)保責(zé)任�！睹穹ǖ洹芬�(guī)定合同約定不明默認(rèn)為一般保證。